商仲大老戴德梁行董事總經理顏炳立發布最新一期的房市觀點,他說,台灣2020年經過武漢肺炎摧殘後,政府印鈔救股、撒錢救經濟,房市、股市齊揚,股漲房熱,此波疫情過後,台灣將進入「利息不漲、房市不崩、自用買進」的時代。顏炳立說,印鈔救經濟的結果,貨幣貶值,購買力下降,定存族恐慌,積極尋求下一個投資標的,有錢人煩惱,沒錢的也煩惱,大量資金在炒作虛幻標的,真實標的卻是呈紫爆性獵殺游資。在這樣的市道下,嚴重地拉開貧富差距,財富重分配,疫情後將更嚴重,有能力的人用錢賺錢,沒能力的人只能存薪水等機會買房,只期待房價別暴漲,不期待獲利。顏炳立說,預計疫情減緩後,民眾會進場購屋。房價經過4年後的調整,不漲不跌有可能是下半年的反映,房價修正過後下來的空間有限,因為沒有追漲,也沒有太大上漲空間,將陷入盤整。房市進入健康的盤整,對剛性自用來說是一個好時機,加上利率看起來會長期處於低檔,「利息不升、房市不崩」,未來幾年應該都會如此呈現,提供了剛性自用的購屋好時機。顏炳立指出,也許有人認為房市會崩跌,但房地產投資屬於長期交易,買屋是中產階級的夢,若只為自住,購入後則無關輸贏,只有買的價格合不合理,因此,仍然鼓勵剛性自用的買家在此時此刻可多看屋,在疫情嚴重時更可多方比較。期待2020年下半年市場是持穩健康,溫和有量,不寄望大漲,只寄望想買房的可順利買到,想投資的,不想在股市殺進殺出,能有個資金的避風港,預估房地產的避風港應該在23年後才會出現。他認為,在股市中大賺的才會轉出到房地產,房地產才有明天,資金還在尋求最大的獲利;當然,也要看政府的稅制,能夠改掉限制投資人的制度,「稅制不改、投資不入」這是不變的法則,下半年市場希望仍如年初預測的「春暖花開、春花望露!期待明天更好」。


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受到游離資金和低利率兩大影響,國內房市回溫,六都地政局3日公布「7月建物買賣移轉棟數」,總共是2.36萬棟,月增19.3%。六都的台北、新北、桃園,都創下房地合一稅上路、4年多來的單月新高。另外,國旅拉抬和車商促銷,也讓7月的車市買氣強強滾!疫情趨緩,有人衝向百貨公司,有人拿三倍券吃吃吃,還有人忙著找房子,不動產企研室經理徐佳馨說:「現階段利率比較低市場游資也很多,所以除了自用客戶之外的話,投資的買盤也在這個時間點,會比較積極的進場。」根據六都地政局最新公布的「7月份建物買賣移轉棟數」統計,六都的台北、新北、桃園,都創下房地合一稅上路4年多來的單月新高,代表國人買房換房的意願大幅增加,又以30坪以下的房型最受歡迎。而疫情能不能持續控制,會是影響房市走向的關鍵。不動產企研室經理徐佳馨說:「疫情能夠守住的話,可以看到這種游資相對比較多的市場,那不動產應該會比較穩健,但是如果說疫情守不住的話,可能第一個會相對比較縮手的,應該是自用的買盤。」不只房市夯車市也夯,7月掛牌數43939台,比上個月增加6.2%,原因是國旅拉抬買氣,加上車商把握民俗月前促銷,也讓車市買氣搶搶滾。


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依據內政部最新資料,統計上半年全國暨六都住宅開工量,今年全國共60487宅,是統計以來同期新高,跟去年同期相比增加12.8%。大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示,今年房市雖然受新冠肺炎疫情影響略有壓抑,惟疫情一旦趨緩交易量立即提升,且市場資金動能強、利率低,市場普遍看好不動產發展,因此市場供給量大幅增加。綜觀六都今年上半年開工量,與去年同期相比台南市成長最多,今年4657宅、年增49.6%,新北市今年10809宅、年增42.7%,高雄市雖然上半年交易量並不理想,但開工量有9035宅、年增26.5%,台中市維持破萬開工量,今年14530宅、年增11.8%,台北市上半年共5549宅、年增3.2%,桃園市是六都中唯一開工量下滑的區域,今年7141宅、年減8.8%。郎美囡分析,今年房市受資金帶動,利率探低吸引自用及投資置產買盤進入市場,此外,危老重建在主要都會區發酵,也挹注開工量提升,而六都中台南市近幾年受惠南科話題,推案量大增、買氣穩定,新北市低價區可吸引首購族、機能佳的區域有換屋族支撐,房市信心強,至於桃園市近幾年推案量都在高檔,故以消化庫存為主,今年上半年開工量不升反跌。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,從各方面觀察民眾對房市頗具信心,新案也一再開高價,疫情若還能在控制範圍內,預期下半年交易保持降量均穩格局,但也要留意部分區域價格已經突破歷史高點,若以投資思考,應居高思危,並選擇較為安全性的產品。


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有網友在PTThome-sale」版上提問,近期瀏覽各大房仲網頁發現,以前台中1年沒賣出去的物件,近期只要單價2022萬、條件中等,似乎紛紛成交了?多數回文網友也都認為最近「房市大爆發」,明顯感受到買氣相當熱絡。究其原因,信義房屋文心昌平店店長謝明哲以北屯地區為例,過去新成屋、中古屋的價差較不明顯,都在2字頭,許多購屋族偏向「挑新的買」,但新冠肺炎疫情期間房價並未下修,尤其建商新推案的價格上漲最明顯,例如G0特區、單元12均已站上3字頭,讓新成屋和中古屋價差被拉大。也因此,不少購屋族看完新成屋後,回過頭看中古屋,發現中古屋單價仍在22萬左右,且因位在舊商圈,生活機能較重劃區更好,因此最後選擇「用新台幣下架中古屋」,使原本屋齡較舊、比較賣不出去的中古屋也賣出去了。據他觀察,北屯地區的中古屋過去流通天數平均大約在3個月左右,近期約縮短一半,約1個半月就能售出,且由於中古屋需求提高,買方追價意願也比較明顯,深怕猶豫期拉長,心儀的房子就會被其他人買走。信義房屋中科園區店店長陳建安則分析,近期房市買氣旺的原因,主要是房貸利率低、投資資金流入房地產市場,使買房需求提高。由於要買房的人變多了,原本就好賣的產品流通期更短,相對不好賣的產品,也因為市場上可比較、可選擇的產品變少,不少買方會把挑屋的標準略微降低,以免猶豫太久被別人先買走。陳建安以中科一帶為例,3房總價8001000萬的標準產品最受喜愛,疫情之前若這類產品有5間庫存,如今大概只有1間,其他都已經被買走了。也因為買方需求高,賣方對價格就會越來越堅持,使得交易價格也略有提升,例如1000萬出頭的交易量也變多了。


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央行今天公布6月金融概況,證券劃撥存款餘額、活期性存款以及外匯存款期底餘額均創下歷史新高紀錄,顯見低利率時代,定存不再具有吸引力,散戶紛紛「錢進」股市,或積極進行理財配置。央行表示,6月受資金淨匯入,以及放款與投資成長增加影響,M1BM2年增率分別升至9.90%5.42%;由於M1b年增率高於M2,「黃金交叉」格局續航,也意味資金動能無虞。值得注意的是,6月有三大指標均創下歷史新高紀錄,其中6月證券劃撥存款餘額連續8個月創高,飆上新台幣2.3兆元;同時6月股市月平均股價指數11490點,為4個月新高,股市日平均成交值1839億元,寫下20096月以來、逾11年高點,顯見台股氣勢如虹、交易熱絡。央行經研處副處長吳懿娟表示,今年以來散戶占比確實較高,股市除了外資、國內投信積極布局,散戶也大舉進場,「大家都有參與」。而6月外匯存款期底餘額6.4兆元,創下歷史新高,年增率11.41%也是20183月以來高點,吳懿娟分析,除了企業貨款收入、海外投資款匯回,近期新台幣強漲,民眾與企業認為是買美元不錯時機,紛紛把資金從新台幣轉成外幣也是關鍵。6月活期性存款17.9兆元,同樣創下歷史新高,吳懿娟總結,低利率環境之下,不論是民眾還是企業,都會更積極的進行理財配置,或是參與股市,而數位帳戶、電子化交易盛行,也讓民眾資金調度更為靈活。


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有裝潢的房子交易總能頻創高價,主因含括屋主先前裝潢費用,不過,買賣雙方對裝潢費用在房價增值看法不一,計價標準也不一。房市專家以經驗法則計算,裝潢屋房價約較未裝潢過房屋單坪約增加2-3萬元。網友在PTT版上發問「近期看了不少房子,但都有整理過,可是開價比實價登錄高很多,想請問整理過房子怎麼計算才合理」,多數網友意見仍是參考實價登錄,對於計算合理性仍是相當模糊。安新建經業務經理張凱智表示,就房屋新舊,可初步歸納裝潢費用,新成屋裝修成本最低,木工和添購家具為主要成本;中古屋部分,會沿用過去尚可使用的居家設備,最常見的是廚具和衛浴裝修。老屋因舊屋況,裝修成本最高,從水電到泥做到木工到油漆到最後清潔,每坪裝修至少3-6萬不等,看裝修用料材質狀況,此金額還不含家具家電的購置。以不同屋況的裝修費估算,張凱智說,若屋主已經使用過,且已有折舊,該裝潢過的房屋單坪約增加2-3萬元的價值,但若是全新則有機會單坪多3-4萬元。住商不動產企研室經理徐佳馨則指出,有裝潢過房屋,消費者至多可於總價多一成內購屋比較划算。再者,若銀行可願意貸款的金額其實都屬可接受的總價。由於裝潢費用價值太難估算,她建議屋主可保留當初裝潢時的發票,以資證明;若買方部分,則要多看多比較,才能更了解裝潢材質和使用情況。


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根據住展雜誌統計,北台灣各縣市今年第二季新建案房價「漲多跌少」,北北桃三都房價漲至2018年反彈以來新高,且漲幅略微放大,而新竹房價雖然持平,但房價水位仍處於波段高點,第二季僅基隆、宜蘭地區房價微跌。住展雜誌研發長何世昌表示,今年上半年雖然利空頻仍,空方迎來「瘟疫」、「失業率創高」與「全球經濟衰退」等多尊大神,但央行急降息和貨幣寬鬆政策激出資金行情,資金瘋狗浪一舉淹沒空頭。縱使不少購屋族此時無法接受房價上漲,但在資金行情威力之下,「天要下雨,娘要嫁人;房價要漲,由不得人」。根據市調數據,台北市第二季新建案成交均價來到每坪87萬元,季漲幅約2%,顯示房價完全未受疫情拖累,不僅單季漲幅明顯擴大,且連續兩季走揚,更創下2018年反彈以來新高點,表現意外強勁。新北市第二季新建案成交均價為每坪39.3萬元,季漲幅近0.3%,與北市一樣創下2018年反彈以來新高價位,若與去年同期相比,年漲幅約1.8%。何世昌分析,北市房價漲幅擴大主要受惠於投資、置產買盤帶動,而新北市漲幅稍弱,主要是新北市各區域房市強弱有別,在買氣較熱絡的新興重劃區如新店央北、板橋江翠北側等地,價格水漲船高,但買氣相較弱勢的區域房價則暫時停滯,拖累房價上漲幅度。桃園市第二季房價漲至每坪23.1萬元,季漲幅約1.3%,年漲幅近1.8%,也創下反彈以來最高水位;新竹第二季房價雖仍為每坪22.9萬元,與第一季持平,但東區房價卻強勁上揚,已站上每坪30萬元大關。基隆與宜蘭是唯二房價下滑的縣市,基隆季跌約1.4%,宜蘭季跌約0.5%。從趨勢來看,基隆房價處於高點修正階段,而宜蘭跌勢似乎已近尾聲,下跌曲線越來越平緩。何世昌進一步指出,今年房市就是「投資盤」,是由投資、置產需求帶頭點火上攻的盤勢;而投資需求湧現的關鍵,正是來自於極低利、貨幣寬鬆所催生出旳資金行情。投資置產族如前鋒軍隊,因資金氾濫、糧草充足而兵強馬壯,持續攻城掠地。但緊跟其後的主力軍(剛性需求族群),卻因經濟與就業市場疲弱而緩緩前行,跟不上前鋒的步伐。他表示,由於投資、置產族群追價能力強,且下手速度快,是今年上半年房市量、價俱揚的關鍵因素,展望下半年,資金行情應該會再延續下去,狀況與2009年下半年至2014年的資金行情頗為類似,直到出現更大利空或政府出手抑制為止。不過何世昌認為,因現在多了「房地合一稅」的箝制,預料房價雖持續走升,但漲幅不會像上一波資金行那麼瘋狂。


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全國商總理事長賴正鎰在日前第一季不動產委員會記者會表示,台灣房市上半年雖受到疫情影響,推案量低於原本預估值,預售和新成屋案量較去年同期略減1.8%,不過,全球寬鬆貨幣政策,讓資金湧入房地產,預估下半年會「價揚、量增」,全國年度推案量仍有機會破兆元。根據統計,台中市推案戶數在六都佔比達26.8%居冠,台南房市也較去年同期增加6成,6月起,各大建商加大搶地速度,看屋人潮組數和成交比均增加,已恢復到去年下半年水準,房地產在上半年可說是對疫情完全免疫。 賴正鎰分析,此次疫情意外沒有重演SARS狀況,主要是因為大家有SARS經驗,擔心日後房價會上漲,再來因多數建商口袋深,不太降價,且目前利率低,資金沒地方跑。 國內金融行庫今年56月起,陸續推出優渥房貸利率政策,甚至降至1.349%搶客,締造歷史新低紀錄,許多有購屋及置產計劃的國人看好疫情平穩,6月起各預售建案接待中心看屋人潮明顯增多,而港版國安法通過施行,港人移民台灣購屋意願大增,多數人預期台灣房市可能有一波漲勢,紛紛趕緊進場。賴正鎰說,今年上半年上市櫃企業商用不動產及土地市場交易金額為1530億元,從買方類別來看,建設類就佔了57%,建商大動作囤地可見一斑。建商搶地、囤地之餘,也全力投入都更與合建,連壽險業也開始搶標地上權土地;台北市區土地供給有限,多數要靠都更取得土地,但每個都更案走完程序都要1015年,墊高建商經營成本,未來台北房價在3年內恐會有50%的漲幅。展望下半年到明年的房市趨勢,賴正鎰認為,雙北建地日益稀有,優質地段的都更與合建案,重獲建商青睞;換屋型需求提高,5060坪中大坪數產品將再度抬頭;而受營建成本上漲,預估各地新建案開案價,傾向調漲約1215%;商用不動產及土地市場交易將創歷年新高,另外,科技業及製造業擴廠需求成長擴大,工業地產交易量攀升,桃園及中南部等土地單價較低的工業區及周邊土地,吸引台商布局設置廠辦。

 

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資金行情盛宴,不僅讓股市出現噴井行情,在豪宅市場,更出現有人捧著上億元現金買房!最新實價揭露資訊,士林「太子華威」2筆新交易,2樓總價9935萬,和11樓戶總價1815萬,都是以現金購入,此外朱崙街「至真」3樓戶,總價8400萬,也無貸款,再度凸顯市場現金充沛,富商巨賈紛紛出脫手頭資金買房避險。今年度自1月起,便陸續有企業主、富豪搬現金,買進「冠德信義」、「冠德遠見」、「聯合大哲」、「聯合大於」、「富邦777」以及「帝景水花園」等知名豪宅,成交總價少則89千萬,多則34億都有。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出,近年台灣不少豪宅交易都不貸款,採現金交易,並不是因為有錢人太任性,主要因為全球央行降息,及陸美貿易戰、新冠疫情影響下,加速回台投資的台商,企業主資金滿滿,錢放在銀行太虧本,不動產相對長期穩定保值,因此高資產族才會「錢」進豪宅!信義房屋總經理劉元智表示,今年以來,國內土地與豪宅交易確實出現成長,土地部分,像是南科周邊土地交易便十分熱絡,至於豪宅,除台北,新北、台中、高雄等地豪宅也都動了起來。不過,劉元智認為,整體房屋巿場仍以剛性需求為主,首購為大宗,台商資金回流造成的豪宅買氣升溫,應屬於短期現象。對於企業主砸現金買豪宅,張旭嵐指出,事實上,對有些企業主而言,買豪宅除了的現階段可保值外,待國際經濟回穩,或有其他投資規畫,屆時還是能再把部分資金貸款出來,也是企業主、富豪們較穩定的彈性操作方式。


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由於疫情在全球市場引發的經濟衝擊迄今迷霧仍未解,市場避險情緒高漲,CBRE 世邦魏理仕今 (1) 日指出,投資人紛紛採取多元布局,並策略性增持不動產部位,全台上半年商用不動產及土地交易達 1895 億元,預估今年交易將突破 3000 億元,改寫歷史次高。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒指出,不同早先的貿易戰或是金融危機,此波疫情帶來的衝擊層面之廣,為各界始料未及,全球大企業品牌紛紛傳出破產閉店,失業人數更屢創高峰,依最能反映整體經濟景氣的製造業經理人指數來看,台灣已呈現連兩個月的緊縮,更不用說海外仍受疫情蔓延衝擊下的主要市場,反映了 2020 年下半年的經濟尚未能篤定走向後疫情時代的復甦之路。CBRE 世邦魏理仕統計,今年全台上半年全台商用不動產交易金額 275 億元,而土地交易金額 1620 億元,合計交易金額 1895 億元,土地交易總量在建商超前部署以及壽險業狼性競標之下,上演了一波逆疫情的不動產榮景,同時,2018 年起台商回流置產布局動作迄今也沒有減少。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示,儘管台灣經濟情勢相對穩定,全球經濟大幅衰退的隱憂仍使部分投資人改採觀望態度,加以市場上核心資產待售物件少,導致今年上半年全台商用不動產投資市場交易總額較去年同期大減近五成。另一方面,由於台灣利率水準處於低點,且銀行借貸態度正面,預期自用型買方置產需求將維持穩定。隨著下半年台灣經濟成長逐漸回升,預料全年整體不動產投資成交金額可望突破 3000 億元,改寫歷史次高。2020 年春節期間新型冠狀病毒疫情逐漸升高,並轉為全球大流行,全球各地相關防疫措施已對業者產能及供應鏈造成影響。有鑑於新冠疫情引發全球供應鏈斷鏈疑慮,加上中國大陸市場勞動成本增加等因素,將促使許多國際企業重新思考產線布局,許多台灣製造業者加速調整全球產線布局,將部分產能遷回台灣。統計顯示,今年上半年台灣工業土地交易金額(含土地、廠房廠辦)高達 396 億元,占不動產市場總交易金額(含土地、商用不動產)的 21%;進一步分析工業土地市場,上半年雙北兩地工業土地交易額合計佔全台(工業土地)總投資額五成之多,穩居投資人熱門首選,惟北部工業地價格較高亦是推升成交金額的原因之一。由於新莊、五股等地的區位條件佳,即使土地單價持續走升,區域內廠商購買需求旺盛。世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學指出,觀察投資人動態,本土大型科技電子公司因應全球局勢持續調整產線布局,多家企業選擇於現有廠房坐落之工業園區內進行擴張,加上食品加工業者穩定擴大營運規模積極購買廠房,自用型買方需求強勁帶動工業地產交易金額。值得一提的是,自用型買方積極搶進工業土地,成為繼建商後的最大買方類型,尤其在疫情迷霧中更是地產市場令人意外的驚喜。


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