目前日期文章:201804 (10)

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【文/住展房屋網】近幾年房地產景氣下滑,很多建商降低不動產本業比重,將重心移往業外轉投資,例如飯店、商場、餐廳,甚至有建商轉投資化妝品。當然,本業不好時延伸觸角、轉投資其他產業,或許能達到分散風險的目的。但問題是,難道其他行業就很好做?就不會有風險嗎?假如不熟悉其他產業卻冒然投入,最後是分散風險,還是增加更多風險呢?轉投資其他產業的建商,最主要的原因是房市不佳,為了創造更多收益,業外轉投資就成為新的出路。這個邏輯乍聽之下合理,但人卻往往沒有認真思考一個問題:「如果在自己熟悉的產業都做不好,跑到一個陌生的產業就會大賺特賺嗎?」

這真是個大哉問,也是建商亟需思考的重要問題。從台灣過去建商幾波倒閉潮來看,「陣亡的建商大多數被轉投資拖垮」,例如華美建設、尖美百貨等等。為什麼轉投資龐大,他們卻被淘汰了?

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春節期間房市交易熱絡,媒體爭相報導預售案及工地熱賣盛況,市場不斷營造有利於自住買房剛性需求的題材,使得等待多時的自住客資金蠢蠢欲動。不過,建議打算買房的朋友一定要精挑細選、戒急用忍!

面對一個只剩剛性需求的市場,我建議任何想買屋的人要先改變心態。依過去1年的觀察,蛋黃區產品已降溫,蛋白區的房子即使降價仍乏人問津,這就是典型自用型市場的樣態,雖有充滿期待的自用需求,但又怕降價降得不夠,買了立刻套牢,在此心態下,房市追價動能不會高。

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工商時報【方明台北報導】 史上最強違建拆除潮來了!去年全台違建拆除量高達43,592件,不但年增97%,年拆除量還創下歷史新高。隨著雙北市政府狂拆違建,雙北市「頂加」產品待售量年增逾1成,預估若未來拆除動作持續,甚至可能引爆一波頂加住宅拋售潮。 屋比房屋比價平台彙整營建署資料發現,截至20182月底,全國違建量仍約有65.7萬件,其中雙北市違建量就高達26.7萬件,佔全國違建量41%,數量非常驚人。 去年全台違建拆除量高達43,592件、年增97%。以地區來看,雙北市政府去年拆違建動作最積極,北市去年拆了3,863件,新北違建拆除量更以驚人的31,530件居各縣市之冠,不僅占全台違建拆除量的72%,更較前年拆除量攀升273%。另高雄市去年也拆了2,876件、年增18%。 而受到雙北市政府根除違建的決心影響,根據屋比統計,目前雙北市「頂加」產品待售量高達691間,較去年同期增加了80間,年增13%。 觀察目前雙北市頂加待售量前10大行政區,前五名都是新北行政區,待售量皆超過40件,賣壓最重的板橋區甚至高達86件。隨雙北市政府狂拆違建,頂加屋主持有信心已開始出現動搖,預估若未來拆除動作持續,甚至可能會引爆一波頂加拋售潮。 屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,過去頂加產品是首購族想在雙北市擁有較大居住空間的重要選擇,就實務來看,頂樓加蓋的價格約莫只要樓下樓層的13,以權狀20、增建也20來說,假設原本無增建總價900萬,購屋者只要再多付出原本購屋總價約13,即300萬的金額,就可以擁有兩倍使用空間,相對超值很多。 不過,這兩年雙北市政府不斷宣示要拆除違建,新北去年全年就拆了3萬多件,北市也拆了將近4千件,不僅讓原先想買頂加的購屋者出現遲疑,也讓不少頂加屋主持有信心出現動搖,預期若未來政府持續拆除動作,頂加產品賣壓還有持續攀升的可能,而過去因擁有「加蓋」所產生的溢價空間也將不斷縮小,房價將有下修可能。


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【文/住展房屋網】新興重劃區房子蓋得多,空屋也多,因此外界多聚焦討論重劃區高空屋率的問題,認為房子蓋得太多、賣壓太大,房價遲早崩盤。但住展房屋網企研室認為,新興重劃區空屋率偏高是正常現象,而高空屋率與近年房價漲跌,其實關聯性並不大,但這個問反覆被提出來說,只不過是新興重劃區目標鮮明,易成為集火點罷了。住展房屋網企研室分析,重劃區在開發過程初期、中期,空屋率一定會很高,主要原因是開發初、中期交屋的建案多,且生活機能不發達,遷入居住的人相對有限,閒置住宅也較多。店面也是同樣道理,當實質居住人口不多,願意租店面的商家也不會太多。

在一般情況下,新興重劃區至少要經歷三到五波大型交屋潮,費時約1015年以上的時間,居住的人口才會較多,稍微有一些生活機能。通常來說,若鄰近舊市區的重劃區,發展速度會稍快,如信義計畫區、民生社區;若是較大面積、或者遠離舊市區而獨立的新重劃區,則發展速度較慢,如淡海、青埔。

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工商時報【孫彬訓台北報導】 老行庫統計,房貸平均利率維持緩步走低,主要因金融業欲去化手上資金,多家銀行積極提供優惠利率,搶攻房貸市場,致老行庫的舊貸戶紛紛轉貸,使得房貸市場整體利率持續走低。 臺灣企銀統計,房貸平均利率約1.8%。因市場資金寬鬆,除了舊貸戶轉貸,也積極配合政策辦理青年安心成家購屋優惠貸款,並已占新撥房貸數近5成,且其前2年利率僅1.44%,因此房貸平均利率維持緩步走低的態勢不變。 土地銀行分析,截至去年底,房貸平均利率約1.8%,主要因央行持續適度寬鬆的貨幣政策,維持政策利率不變;另外,土銀也積極配合政府政策辦理青年購屋優惠貸款的低利貸款,致整體平均利率提升不易。而華南銀行目前房貸新貸放平均利率與五大行庫相當,平均約1.632%。 以銀行的轉貸利率來看,中國信託銀行為1.7%起,國泰世華銀行為1.59%起機動計息,玉山銀行優惠利率1.6%起,再享多項優惠。渣打銀行則推出「轉動幸福」房貸優惠專案,房屋轉貸、原屋融資享最低1.58%起房貸優惠利率及最高8,000元的地政設定規費補貼,成功申辦「溫馨成家組合」再享免帳管費、審查費優惠。 至於近來多家銀行降利率和提高貸款成數,老行庫評估,這僅會延緩房市落底的速度,預估今年不動產交易仍未復甦,今年房貸餘額以維持原有水準為目標。 展望今年房市,土銀認為將呈「價跌量微增」格局,惟各地區表現仍有不同。整體而言,供給面賣壓仍顯沉重,買方已轉為自住需求為主,缺乏追漲力道,而央行利率政策亦為未來重要變數。價格下修預期心理依舊存在,今年房市交易價量恐仍處低檔盤整,難有顯著推升力道。 華銀預期短期間房地產價格維持緩跌趨勢,賣方願意降價讓出獲利空間,買賣交易量即可獲得提高。


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工商時報【蔡惠芳台北報導】

由富邦資產管理公司持有的全台「最貴菜園」、「最貴停車場」,即信義計畫區D1土地,昨(18)日公開標售,基地面積789.82,只1家投標,富邦自家人蔡明忠的盈保發展公司以高於底價5,000萬元,總價35.5億元得標。這是今年以來金額最大的一筆土地交易案,不過也是D1歷年來成交行情的「腰斬」價,富邦自家人護盤意味濃厚。

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中國時報【王莫昀台北報導】 房市回穩,企業二代接班,促使企業活化資產風潮興起,商機高達千億,吸引開發商、銀行、建經等業者搶進。信義房屋旗下的安信建經總經理張峰榮指出,今年下半年到明年案源將大量湧進,手中掌握個案高達18件,預估未來幾年相關業績可望連年有逾2成的成長。 東亞建經董事長曹奮平更透露,受惠工業區納入都更獎勵範圍,老舊工廠獲優厚的容積獎勵,加上景氣回穩,促使許多傳產中小企業願意推動都更,如鐵皮工廠更新變20層樓大樓,一部分自用一部分銷售,可謂一本萬利。 中小企業瘋都更、活化資產,不單只是看好工業廠房更新效益,也有因應交班、節稅或房市轉佳,將廠房更新,或把過去幾年一點一滴逢低買進的重劃區土地興建大樓,分別移轉給第二代。 為搶食這塊千億商機,安信建經推出「全案管理」服務,接受地主委託,滿足資產開發過程中包括稅務規畫、資金統籌、建築設計、營建管理、銷售、物管售服等,打造一條龍服務機制。 但也有專家指出,工業區都更獎勵太多,好處是吸引業者大力推動工業區都更,但是壞處是要求業者回饋機制不足,蓋的量體太大,未能有效管制。


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我的農地有1,000,每次政府說要徵收,就有投資客來接洽,最高喊到一坪快6萬元。6,000萬元很吸引人,我不是沒想過。

務農很苦,小時候爸爸種洋菇,收成時我們半夜三點要起床切洋菇,7點趕去上學。爸爸種洋菇前要先跟人借錢甚至賒帳,收成後再還錢,有一次姊姊學費繳不出來,還被老師說再不繳就退學。所以我才不想務農,28歲跟朋友合夥開紡織廠,為了省成本,我在自家農地鋪水泥蓋倉庫,短短幾年跟朋友一共賺了34,000萬元。

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中國時報【王莫昀台北報導】 力拚活化土地,台電攜手北高兩市,在台北市南港、高雄亞洲新灣區推動都市計畫變更及招商,估計吸引投資額上看600億,分別躋身台電招商金額最高案與開發面積最大案。 台電主管透露,亞洲新灣區案,基地面積逾1.6萬坪,為台電近年來最大面積活化案,投資規模逾百億以上,將於4月底、5月初公告;至於南港案將在56月公開,年底招標,吸引投資規模上看500億。 台電董事長楊偉甫指出,台電高雄案鄰近亞洲新灣區、展覽館,高雄市府表達希望納入亞洲新灣區建設計畫,鑑於共同開發,有利與當地重大建設接軌,因而全案交由高雄市府規畫招商。 高雄案土地原本承接其他經營困難國營事業土地,原屬工業區,區內多工廠,透過都市計畫變更為特貿三土地,招商面積廣達1.6萬坪。仲量聯行總經理趙正義表示,高雄案可興建樓地板面積高達10餘萬坪,8成可開發為商場、百貨或辦公樓,2成可興建住宅,雖尚未公開招商,但高雄地價較便宜,加上周邊有眾多重大建設,前臨高雄展覽館、高雄軟體科技園區,後接高雄圖書總館,緊鄰輕軌C8站,現已吸引外資、北部大型開發商評估搶進。 而與台北市合作開發的南港案,鄰近南港車站,原為台電材料倉庫與修護工廠,台電主管表示,這塊土地現在進行都更程序,預估年底可對外招商,但56月會先辦理公開說明會,此案為台電近年來吸引投資金額最高案、上看500億元,全案在招商上,鎖定與政府政策、地方區域發展、或與台電重要業務結合,如結合周邊新創產業,進行招商,成為新創產業新聚落。


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貿易戰不會有贏家(夏明珠專題報導)

美國總統川普吹噓,一旦爆發貿易戰爭,美國一定能贏,然而歷史經驗證明,貿易戰爭通常都沒有贏家,它只會造成經濟災難,挑起戰端的一方,經常會自食惡果,而最大的受害者,恰恰是戰爭發動者想要保護的特定族群。就算傷害不擴及全球,衝突雙方的勞工、企業以及消費者,都將或多或少,直接或間接的受到傷害。

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