房屋二胎三胎│二胎房貸│房屋貸款 0916-877-767

自新冠肺炎疫情爆發之後，央行快速降息，將台灣利率降至歷史新低。之後，Q2、Q3一如預期，利率維持不變。但住展房屋網企研室認為，台灣央行利率政策與「經濟成長率」具有高度關聯性，若央行對於2021年經濟成長率預測值維持3％多不變，又沒有其他突發性變數的話，明年幾乎篤定會升息。因而，今年房貸利率應該是史上最低，明年恐怕就要告別歷史低利了。
中央銀行於9月17日召開今年第三季理監事會議，決議利率不變，重貼現率仍維持在1.125％的歷史新低，符合市場預期。同時，央行還宣布上調今年經濟成長率，由此前預估的1.52％上調至1.6％，叻明年經濟成長率則是3.28％。
住展房屋網企研室分析，從民國90年以後的經驗來看，我國央行利率政策與「經濟成長率」和「消費者物價指數」二個數據起落的關聯度很高，尤其與經濟成長率的相關性更是息息相關。通常，當年若經濟成長率僅約1％多、或是更低時，升息的機率極低，但若高於2％以上，則升息機率會增加。若是經濟成長率逾3％，則通常都會進入升息循環。
換言之，今年外界普遍預期央行不會升息，利率會一直凍到Q4不變。但到了明年，狀況就不一樣了。
假如明年經濟成長率一如央行所預測，全年可以超過3％以上，那就代表台灣明年經濟表現會很強勁。除非明年國際疫情比今年更嚴竣，或者出現更大的經濟衝擊，否則按以往經驗來看，明年升息幾乎是「勢在必行」，且符合央行過去十幾年來的政策模式。
當然，台灣升息還得考量國際環境，如果明年全球央行仍普遍不升息，台灣央行會因此受到影響而降低升息幅度，或許可能會象徵生升息，升個半碼至1碼，以免升息造成熱錢大量流入，造成台幣升值壓力爆表。
但無論明年是象徵性升息，或者升息幾碼，在利率調升之後，房貸利率也會同步上揚。因此，如果想搶史上最低的房貸利率，今年下半年將是最後機會。

金價狂飆，國內「黃金大戶」中央銀行罕見提出示警。央行總裁楊金龍表示，黃金投資長期收益率5％，波動度15％，一單位風險得到的報酬跟其他資產相較倍增，長期投資「不見得是最好選擇」，若單以報酬率的角度，應審慎評估持有黃金，務必留意風險。央行分析指出，本次金價從2018年底聯準會結束升息後走升，8月初衝上新高，波段漲幅達66％，這是因為美國等先進國家公債實質殖利率偏低，甚至出現負值，削弱避險地位，代表投資黃金的機會成本顯著下降，而美元走貶及通膨預期回升，均有利於黃金上漲。央行昨日召開第3季理監事會，考量通膨率回穩，明年產出缺口略呈負值，在出口增溫、內需回穩帶動下，預期下半年經濟成長回溫，且與主要經濟體相較，今、明兩年國內經濟表現相對穩健，因而決議利率「連2凍」，重貼現率維持在1.125％的歷史低點。央行也調高今年台灣經濟成長率（GDP）預估值至1.6％，主因疫情穩定帶動內需，加上半導體及資通與視訊產品外銷熱度不減，不只「保一」無虞，更超越主計總處的1.56％，對明年疫情衝擊減緩，經濟成長動能轉強顯得信心滿滿，GDP上看3.28％。楊金龍表示，只要全球貨幣政策寬鬆，台灣也會跟著寬鬆，對於聯準會（FED）在2023年底前都不會升息的預期，他認為台灣整體金融環境和美國還是不大一樣，主要是台灣對於疫情的控制較好，GDP也是少數正成長。面對新台幣近期強升，楊金龍多次強調「沒有強升」，表示台灣資本移動自由，且外資來台代表對台股樂觀，不會阻止，但這波升值是因美元走弱，非美貨幣均升，台幣升幅僅能算是居中，沒有到「獨強」。

最近房市到底在熱什麼？秘密客這陣子穿梭在全台各案場，銷售人員幾乎各個忙得不可開交，就連以往在櫃檯的現場專案，因為跑單人手不足，只能硬著頭皮親自帶看建案，有專案私底下跟秘密客透露，「最近房市真的很熱，最怕的不是沒人，而是週末假期的到來，看屋民眾一個接著一個，假日接客接到怕了！」上半年受到疫情影響，看屋來人量瞬間腰斬，沒想到，原本大家普遍看衰的2020年下半年房市，竟然出現了猛烈性的報復買盤，究竟為何最近房市這麼熱？秘密客分析以下原因，包括2020全球受到疫情影響，衝擊股市、黃金、油價等金融商品大幅震盪，各國央行掀起降息潮，日前美國聯準會（Fed）緊急宣布降息6碼，利率已趨近於零，台灣央行也跟進宣布降息1碼（0.25%），現階段普遍利率1.31%，就連第二屋以上也維持低率1.33%水平，在史上最低利的環境刺激下，加速促成購屋客選擇將資金投入房地產市場。 此外，土地交易量持續創新高、營建成本居高不下也是關鍵因素，近期全台不少建商幾乎面臨大缺工狀況，營建人力成本持續墊高，加上市中心土地取得困難，地主心態強硬不降價就是不降價，「老子有錢土地不用賤賣，繼續放著等未來增值」，加上建商本身原有設定的利潤，迫使成本持續向上墊，推升房價降不下來的主要原因。 「台商企業主報復性買房，歸功於這波疫情黑天鵝的出現？」秘密客最近遇到某個在中國開工廠的台商，因為今年過年疫情爆發後，就一直待在台灣沒有再過去，雖然因此停工大筆資金瞬間蒸發，但也因為待在台灣的時間變長，也促使將資金投入相對來說，比其他金融產品更保本的房地產，做資產配置的另一打算。最近秘密客聽到，有幾個之前滯銷好久的億級豪宅，因為台商回不去了，在台時間拉長，反而增加成交機會，現場銷售人員聊到，「過去很難約到的客戶，有更多時間可以留下來賞屋，甚至有客戶當天看完直接下訂，一口氣買好幾戶，買房不手軟。」竟然連最難賣的豪宅都動了！實在不可思議。有代銷業者私下透露，千萬不要提到現在建案賣幾成？賣多好！因為建商隨時要調價，更誇張的是，有建商一個禮拜連續調兩次價格，還有豪宅案一口氣連調三次，早鳥最便宜，再來一坪幾萬、幾萬調漲上去，「明知道晚到了買貴，對不起，還是有人願意接手。」這就是最近市場的熱度。這一波詭譎過熱的房市，究竟能維持多久，沒人能預測得到，還是老話一句，「房市愈熱，愈須留意市場走向，買房更得睜大雙眼，千萬別一頭熱，以免買錯房，後悔一輩子！」

全台營建業陷入「百年大缺工」，本刊訪查多家營建業者及人力仲介公司，工人工資1年內已翻漲1至2倍，非法外籍移工1天的工資也有2,300元至2,800元，卻是「有錢也招嘸人」！為了解缺工情況，本刊記者實地走訪「大陸工程」承建的台北市一處公共工程現場。走上施工樓層，除了頭頂得小心牆上裸露的電線與照明燈，還得留意腳下是否有障礙物或踩空，可謂步步驚心；放眼望去，盡是合法引進的外籍移工正在綁紮鋼筋。大陸工程總經理陳學聖透露：「去年至今，電銲、鋼筋和模板工資漲最兇，模板工資由每平方公尺480元漲到750元；鋼筋綁紮工資從每噸5000元漲到7000元，電銲工資則由每天3500元漲到7000元。」聽到這個數字記者感到驚訝，陳學聖打趣地說，「不要懷疑，我也想去做電銲工了！」「過去建案量體沒有這麼大，現在每個案場都趕著興建，勢必需要更多人力，但台灣同時面臨人口老化和技術斷層，更凸顯缺工嚴重性。」陳學聖說，現階段各工地都在結構中，因此前置作業缺工嚴重，明後年接近完工之際，裝修、泥作和機電等工資，也會逐一上漲。他預估，今年因缺工及原物料上漲，工程成本將額外增加上億元，在無法引進合法外籍移工的情況下，只好放棄承攬更多的民間工程。連續十年推案奪冠的「寶佳集團」副董事長林家宏也坦言，今年房市最頭疼的就是「找不到工人」。究竟缺工有多嚴重？「假設一般工期需2年完工，現在最少延期6個月，工程大概延誤25％。若管理不當，還會影響到交屋。」尤其南部搶工最嚴重，高雄業者焦急地告訴本刊記者：「連裝冷氣都叫不到師傅，師傅說寧可去台積電，工作穩定工資又高。木工大師傅每日工資從3000漲到三3800，其他項目平均工資也都漲2成。豪宅接待中心延宕快半年，能怪誰？」

國內疫情控制得宜，加上房貸利率走低，帶動房市需求增溫，台灣房市各項指標全面走強，7月六都買賣移轉棟數月增率19.3％，與6月相比全數呈兩位數增長，移轉棟數創下近55個月以來的新高。在政府持續擴大公共建設投資超前部署計畫下，加上利率低檔、市場具豐沛資金水位，且不動產被視為現階段安全穩健的資產配置選項，為房市成長帶來巨大動能，未來房價反彈氣勢銳不可擋。根據台灣經濟研究院公布7月營業氣候測驗點調查指出，製造業、服務業和營建業同步走揚，其中，營建業來到108.43點，月增8.90點，不僅連3升更創下2011年來單月新高，顯見房市熱絡。不動產表現良好，主要受惠於剛性、長期置產型的需求湧現，加上五大銀行房貸利率持續歷史低檔、國內閒置資金多、台商回流等，助長房市景氣，根據中央銀行資料顯示，7月五大銀行新承做房貸為547.53億元，創下七個月新高，月增22.81億元，房市資金行情猛烈。 
遠雄集團公共事務室副總經理楊舜欽表示，國內疫情穩定，營建業市場回溫，下半年進入趕工潮，政府持續擴大盤點公共建設工程消耗預算，加上新建案陸續開工，促使買氣竄升。觀察近期桃園市竄升六都交易量黑馬，主因是重大公共建設帶動，加上這波反彈買氣以剛性需求為主，大台北以外的都會區房價相對親民而吸引購屋族移入，致房價負擔較低區域交易量大增。 
觀察整體房市，受自住買盤持續回籠帶動，新屋價格飆至近五季新高，就連房價最高的台北市，新屋價格已連續三季走揚。若銀行利率持續低檔，加上台商回流置產，自住、首購與換屋等族群剛性需求大，後續買賣移轉棟數與新承做房貸金額都有望向上攀升，從2019年建照數量來看，消費者後續可選擇的產品會比較多，雖然整體議價空間減少，但鑑於自用一旦成交時間拉長，不要受到成交價格緩步墊高的氛圍影響，了解自己的需求，一定能夠找到最適合自己的產品。

全台房市熱呼呼，根據內政部統計處最新月報資料顯示，7月全國買賣移轉棟數站上3萬棟，創下近55個月以來單月新高。受自住買盤持續回籠帶動，房市交易熱絡，業界說，上一次單月交易量突破3萬棟，已是「房市合一稅」上路前的2015年12月，因此具有指標意義。根據內政部資料統計，7月全國買賣移轉棟數為3萬551棟，月增19%，年增3.1%，移轉棟數創下近55個月以來新高，前七月移轉棟數17.1萬棟，較去年同期減少約1.1%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，單月3萬棟買賣移轉棟數，已接近上一波房市榮景時的移轉量能，比較不同的是上一波房市交易熱絡時，雙北市單月移轉棟數可達上萬棟，但受限房價水準等因素，現在僅回升到7,000~8,000棟，不過即使雙北復甦腳步較緩，但大台北以外都會區交易量相對穩健，主要是這波反彈買氣以自用型為主，房價負擔愈低區域，交易量增加的狀況愈明顯。六都7月移轉量表現中，台北市2,892棟也逐漸接近3,000棟，月增27%；新北市重新站上6,000棟大關，月增19%且年增3%；桃園市與台中市雙雙站上4,000棟；台南市2,246棟；高雄市回升到3,634棟，月增24%且年增12%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，高資產族回歸、資金動能強勁，台北市物件也頗受青睞，至於桃園市話題討論熱度高，從機捷沿線到航空城議題熱度不減，且價格具競爭力，加速案量去化，高雄市買氣沉寂已久，終於谷底反彈，由於企業在南部擴廠、設廠帶動在地買氣，此外，先前交易一路緊縮，買方讓價意願高，增加成交機率。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，雖然買賣移轉棟數上半年數據不佳，但國內疫情趨緩，市場逐漸復甦，尤其低利、游資充沛，海外回流資金及產業鏈布局態勢明顯，不動產市場後市可期。以目前房市熱絡的交易狀況來看，曾敬德認為，8月雖有民俗月可能讓部分民眾交屋腳步放緩，但7月房市交易量能增溫，預料8月移轉棟數仍會較去年量增，全年買賣移轉棟數有機會超過去年的30萬棟。

近年來虛擬通路表現強勢下，實體店面走向小而美，也讓以前受歡迎的高總價店面表現不佳，房仲業者依據內政部實價登錄資料，顯示今年上半年台北市、新北市、桃園市總價在 1 億元以上的店面交僅 11 筆，相較去年同期大減 57.7%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，億元級店面多數面積大租金高，能負擔的店家有限、招租不易反而不受歡迎，儘管上半年市場游資充沛、利率探低，億元店面卻不受青睞，成為票房毒藥。 就近五年北北桃三都上半年的億元店面交易，台北市在 2016-2018 年交易量都有雙位數，2018 上半年高達 15 筆，從 2019 量縮至個位數，今年僅 6 筆交易，年減 33.3%，新北市的交易量則是在去年達到近五年高點，共有 5 筆交易，今年 3 筆，年減 40.0%，桃園市去年上半年億元店面交易火熱，總計 12 筆為桃園市近五年最高，成交量甚至超越雙北，但今年上半年僅交易 2 筆，年減 83.3%。郎美囡指出，過去桃園市有交通建設、社會福利等議題，且人口正成長帶動商機，2018 年底九合一選舉後，高總價投資板塊挪移到桃園市，其中億元店面交易以中正藝文特區、青埔高鐵特區為主，但今年市場交易因國際政經動盪、新冠肺炎干擾，海外資金及產業鏈回台布局，高總價不動產投資以廠房、工業用地及商辦為多，北三都高總價店面交易量也大幅萎縮。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，實體通路雖然不會消失，但也出現結構性改變，除了商圈受人潮減少影響外，某些店面租金水準逐年下修也是重要因素，因此即使大量游資與低利環境下，大型店面的風險仍不容小覷，也讓交易每況愈下。

新北市府日前宣布擴建淡水水資源中心廠區，以便因應人口增加趨勢，因為據市府估算，2年內淡水地區可能增加3.5萬戶。除官方對人口成長持正面態度，當地房仲也觀察到，今年初以前淡水主力交易產品以首購、小坪數為主，也有許多旅居國外者返國居住，讓高總價產品也開始成交。根據新北市民政局統計，淡水人口今年7月達18萬1457人，與去年同期相較，1年來人口成長2%，若從戶數來看，淡水過去1年增加幅度也有3%，在全市各區之中均僅次於林口。新北市府更表示，淡水人口急遽增加，未來還會有淡海新市鎮開發、輕軌通車、沙崙園區招商、淡北道路開闢等議題，預計2022年底，可能再增加3.5萬戶人口。官方樂觀看待淡水人口成長，淡水地區房市熱度近期也有明顯提升。信義房屋紅樹林店專員周士傑指出，今年初之前，淡水地區尤其紅樹林一帶的主要客戶以剛性需求自住客為主，小坪數、低總價的產品賣得最好，反而大坪數、高總價的景觀宅賣不太動。不過，近期周士傑卻觀察到，原先小坪數、低總價產品仍受歡迎，唯屋主多半惜售，釋出的量不多，而大坪數、高總價的產品交易則開始復甦，無論3000至6000萬的河景宅，甚至是價格更高的產品，詢問度增加且開始成交，推測是與政府降低房貸利率、熱錢流入房地產市場，以及台灣新冠肺炎疫情控制得宜，不少旅居國外者返台居住的因素有關。周士傑指出，高資產客戶到淡水地區購買高總價產品，不見得是作為投資，許多人也是拿來自住，因為這些買方長年旅居國外，注重生活品質，返台後也不一定有通勤上班需求，對於較高總價的景觀宅反而能夠接受。但周士傑也提到，目前市場上景觀宅的賣方，多是2013至2014年房價高點時購入，因此即使近期交易熱絡，多數仍是賠售；換言之，只要賣方願意讓利到符合買方對現階段行情的認知，則較容易成交。

新冠肺炎在今(2020)年上半年橫掃全球，家具產業可說是深受其害，業者還沒有從貿易關稅的傷害中回神，就要面對疫情所帶來的種種考驗，而在產銷受阻、消費信心轉疲下，相關家具業者今年上半年業績幾乎是一片慘澹。
隨各國陸續解禁、房市及消費市場回溫，家具產業也重燃活力，包括特昇-KY(6616)、商億-KY(8482)、客思達-KY(2936)等7月營收年增率皆轉正，部分業者更指出，目前已經看到客戶大舉追單的動作，訂單能見度直透年底，看好下半年營運將迎來強勁復甦。新冠病毒自今年2月從中國爆炸式擴散開來，一路從亞洲蔓延到西方國家，各國政府也於3月起陸續實施鎖國或管制禁令，以防堵疫情。目前家具業者多把生產基地放在中國、印尼…等東南亞地區，在封城效應外溢下，多數都面臨生產線停擺的困境。

商仲大老戴德梁行董事總經理顏炳立發布最新一期的房市觀點，他說，台灣2020年經過武漢肺炎摧殘後，政府印鈔救股、撒錢救經濟，房市、股市齊揚，股漲房熱，此波疫情過後，台灣將進入「利息不漲、房市不崩、自用買進」的時代。顏炳立說，印鈔救經濟的結果，貨幣貶值，購買力下降，定存族恐慌，積極尋求下一個投資標的，有錢人煩惱，沒錢的也煩惱，大量資金在炒作虛幻標的，真實標的卻是呈紫爆性獵殺游資。在這樣的市道下，嚴重地拉開貧富差距，財富重分配，疫情後將更嚴重，有能力的人用錢賺錢，沒能力的人只能存薪水等機會買房，只期待房價別暴漲，不期待獲利。顏炳立說，預計疫情減緩後，民眾會進場購屋。房價經過4年後的調整，不漲不跌有可能是下半年的反映，房價修正過後下來的空間有限，因為沒有追漲，也沒有太大上漲空間，將陷入盤整。房市進入健康的盤整，對剛性自用來說是一個好時機，加上利率看起來會長期處於低檔，「利息不升、房市不崩」，未來幾年應該都會如此呈現，提供了剛性自用的購屋好時機。顏炳立指出，也許有人認為房市會崩跌，但房地產投資屬於長期交易，買屋是中產階級的夢，若只為自住，購入後則無關輸贏，只有買的價格合不合理，因此，仍然鼓勵剛性自用的買家在此時此刻可多看屋，在疫情嚴重時更可多方比較。期待2020年下半年市場是持穩健康，溫和有量，不寄望大漲，只寄望想買房的可順利買到，想投資的，不想在股市殺進殺出，能有個資金的避風港，預估房地產的避風港應該在2、3年後才會出現。他認為，在股市中大賺的才會轉出到房地產，房地產才有明天，資金還在尋求最大的獲利；當然，也要看政府的稅制，能夠改掉限制投資人的制度，「稅制不改、投資不入」這是不變的法則，下半年市場希望仍如年初預測的「春暖花開、春花望露！期待明天更好」。