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近期台灣房市又傳出政府要調控房價，不過，看在房市資深專家眼中，恐怕又只是過眼雲煙。高源不動產估價師事務所所長陳碧源在個人臉書綜合幾項關鍵要素，評論「打房，恐怕只是狗吠火車」。陳碧源先從「稅制面」剖析，無論持有稅抑或移轉稅、所得稅，只是短期有效，長期是無效的，因為透過制度化政策，只會讓所有權人集體接受訊息，並且釋放出集體訊息，聯合調高不動產租金或不動產價格。他表示，台灣很多年前租金一直沒漲，但在2012年開始因持有稅增加後，房東就紛紛調漲租金迄今，已經連續8年了。「在民主政治下，除非有很大的決心，否則大多不容易增稅，導致長期租稅鈍化，這是緣木求魚。」在房地產「漲跌面」，陳碧源認為，除了和總體經濟循環與利率貨幣政策有關以外，向來與都計建管單位的緊縮、鬆綁容積政策，以及金管單位要求緊縮或鬆綁放款成數政策，息息相關。房價和利率也就是利息負擔有極大關係。在2008至2009年後，中央銀行早就放棄了以利率為主的貨幣政策了，所以才會去探討總體審慎措施，因此轉而與房貸成數有關，會不會崩跌或大漲，與M1B也就是短期資金有關。台灣幾次的不動產景氣循環，和政府要求放貸成數與銀行收傘有關，2014年開始大台北地區房地產行情式微到2017年，在2017年中旬開始落底逐步反彈，也是因為中央銀行在總體審慎政策（Macro-prudential policy）的放貸成數管控（LTV Ratio Control）的緊縮與鬆綁有關。中南部在這段期間，因為未受到管控，所以貸款成數多在7成以上，因此，中南部從2014年不動產行情上漲迄今。南部有銀行將貸款年期放寬到40年，更是強弩之末，無疑是誘使飲鴆止渴，銀行個體放款措施，也將導致其他銀行的效法，中央銀行基於金融穩定，坦白說，不可不慎。觀察「資金面」，陳碧源說，2020年8月，M1B（平均日）年增率高達10.96%，和去年同期增加了20.5兆元短期資金在台灣流竄；2020年7月的M1B到2020年8月（日平均）增加數額高達4148億元，M2也差不多，代表短期資金過多。這一波走的就是2009年到2010年的資金潮，且開始會有漣漪效應，中央銀行應該積極回收過多市場游資，而非喊喊話。在「信用管制面」，他認為，還必須要求銀行查核購買不動產的資金來源與資金流向，遏止人頭戶，否則坦白說，現行管控擁有幾戶調降放款成數的研議，一點意義都沒有，「因為炒房就跟炒股一樣，都是大量透過人頭戶在操作的。」至於查紅單，國稅局在進10幾年間，就積極在查稅了。政府要不要做事決心，陳碧源感嘆，「不然，也只是玩假的，最後會發現狗吠火車，還不如好好賺錢過活了。」

三重地政事務所統計今年第二季蘆洲區實價登錄行情，其中，房價親民的路段在接近三民高中捷運站的民族路，中古大樓與公寓價格還有2字頭！不過，在地房仲表示，該路段價差大，主要原因在於部分較靠近工廠，且巷道較狹小，曾有相對兩條巷子內的中古大樓，靠近工廠側每坪28萬，另一側每坪卻以36萬成交。根據官方資料，蘆洲區民族路中古大樓均價介於24至36萬，公寓介於22至30萬，若是5年內新成屋，均價則約35至42萬。相較於蘆洲其他路段如三民路、集賢路、長榮路等路段，新成屋單價坐4望5，部分中古大樓也有4字頭行情，民族路的房價顯得相對親民。信義房屋蘆洲捷運店店長許智勛表示，民族路呈U字型，頭尾兩端都連接主要幹道三民路且近捷運站，因此越接近頭尾端的房價相對較高，尤其三民高中、仁愛國小一帶，算是居住環境以及指名度都不錯的區段。當地公寓2、3樓均價約28至33萬，屋齡10多年甚至20年的大樓，則約35至43萬。相較民族路頭尾兩端價格較高，但也較受買方喜愛，許智勛說，民族路U字型路型的中段，尤其雙數號側，由於較靠近工廠且巷弄狹窄，多以公寓產品為主，使外地客接受度不這麼高。舉例來說，曾有相對的兩條巷子，同樣都是屋齡20多年電梯大樓，靠近工廠的雙數號側，每坪成交價約28萬，另一則則以36萬成交，價差明顯。不過，目前為工廠的區域，未來有望規劃為重劃區。近期房市大環境佳，許智勛也表示，到蘆洲看屋、購屋的買方的確也變多，包括利率低，因而轉租為買的購屋族，以及受到蘆洲相對親民房價、便利交通所吸引的購屋族；但也因買房需求大增，釋出量追不上，導致當地近期有供不應求的現象出現。

資金狂潮湧現，就連台北市高總價產品也相當受青睞。依據實價最新資料，台北市大安區知名豪宅「和平大苑」今年8月成交一戶27樓，總價2億1650萬元、單價每坪約169.8萬元，是和平大苑今年首度揭露高樓層交易。今年房市熱絡，各豪宅陸續傳出交易，除了「和平大苑」今年首度揭露高樓層交易，依據實價統計，今年前8月台北市豪宅交易共140筆，平均每月成交17戶以上，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，各國貨幣寬鬆，高端買方手握大筆資金需要投放標的，因此高總價、低風險的台北市豪宅備受青睞。綜觀今年前8月實價登錄所揭露的台北市豪宅交易，以中山區成交量最大，總計39筆，大安區居次，共32筆，成交均價的部分，松山區以每坪143.5萬元奪冠，信義區133.3萬元位居第二。郎美囡指出，台北市今年豪宅新案少，以中古豪宅為交易大宗，中山區大直一帶豪宅林立，是今年成交主力，信義區及大安區則為豪宅指標地段，故無論交易價、量都在台北市前3名，至於松山區今年均價受到「潤泰敦峰」拉抬，因此成為台北市豪宅單價第一高的行政區。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，今年下半年房市交易價量俱增，市場資金動能強勁，預期第4季依然能維持這波熱度，尤其高端買方購買力提升，豪宅市場今年可穩定成長。

新北市政府地政局表示， 9月房市交易移轉棟數共計6,331棟，較8月增加637棟，增加幅度11.2%。以交易案件量來看，新北市9月交易件數為6,697件，較前月增加528件，增加幅度8.6%。
其中交易移轉棟數以新莊區、土城區、中和區增加較多，與8月相較分別增加156棟、110棟、105棟，分析原因，土城區因新北市立土城醫院周邊新成屋移轉棟數增加所致，而新莊區、中和區則主要受中古屋市場景氣影響。
其他增幅較多區域有林口區、新店區、鶯歌區，而受夏季渡假的熱潮，三芝區與八里區的交易較多，同性質屬於休閒渡假房市交易區還有金山區、淡水區、瑞芳區等旅遊地區。

台商資金回流，興擴建廠房，加上房巿熱度攀升，建商推案量大增，在全台引發搶工、搶料、搶土地風潮，甲山林總經理張境在指出，單就現在預售巿場分析，除去年的剛性需求外，今年置產族也陸續進場，以致去年同樣的時間賣出1戶，現幾乎可以賣出2戶。但他直言，建商現在買土地買得很辛苦，精華區土地幾乎一日三巿，早上說要賣1坪84萬元，下午就改成90萬元，房價難以避免會有攀升壓力。　從彥星喬商廣告攜手意藍資訊發表2020上半年度「台灣房地產網路聲量」研究，也可看出房巿成交向上趨勢。意藍資訊總經理楊立偉表示，這項調查可謂房巿預期指標，經統計，各產業在新冠疫情影響下，上半年的網路聲量多有跌宕，房地產卻在第2季大爆發，就第2季較第1季成長數來看，以新北巿、桃園、新竹竄起較高，6月更是去年各月均值的2.5倍，來到近2年的最高峰。　遠雄房屋總經理張麗蓉也說，在資金浪頭下，目前各區域房巿呈現火紅的狀況，遠雄今年至今便已結了8個案子，光9月清水案銷售便破百戶，主要是因為前幾年悶太久，如今國際游資、台商資金流向台灣，將台灣當作避風港，像旗下清水案去化速度增速，主要也因中部工業區、科學園區有很多大型廠商增擴建廠房、產線，就業機會增加所致。她透露，有些個案開案未久即售罄，已無屋可賣。　在搶工、搶料、搶土地下，部分建商陸續調升個案售價。住展研發長何世昌指出，這波價格走升來得又急又快，有的建案擔心漲價嚇跑消費者，使用「漲車位不漲房價」策略的建案，似乎有增多的跡象，甚至有建案連漲數次車位價格。因此，消費者現在買房，除了要注意房價之外，也該留意車位價格是否符合行情。　另也有業者為減輕購屋人付款壓力，推出「自備款自由PAY」、建商貸款的優付方案。何世昌表示，目前新屋預售市場就像鴛鴦鍋，預售屋辣得冒火，新成屋市場卻相對平淡。過去以來，通常只有預售屋才會祭出「0元買房」手法，但現在有新成屋建案為了突圍而出，罕見地祭出「0元買房」專案。

戴德梁行董事總經理顏炳立今天在記者會表示，今年第4季商用不動產市場風起雲湧，因房市住宅的剛性自用需求帶動，房價緩漲難跌，2021年樂觀期待，買盤也可望有量。顏炳立直言，3年前買的預售屋現在要脫手賣出，恐怕只能折價求售，而現在買預售屋也可能未來幾年出售，仍須降價求售，但從現在的自用的剛性需求來看，搭配銀行的貸款成數提高、自備款降低、寬限期增加，卻是值得買進的時機。他認為，房價已經緩跌4年，因疫情再加速測底，量化寬鬆政策（QE）撒錢，房價再跌難；房價緩漲難跌主因自用的剛性需求支撐，千萬不要說現在是掃房的大好時機，但房市的確偏向樂觀。戴德梁行表示，工業地產需求跨縣市轉向中南部，第3季投資市場交易額為新台幣676.4億元，較第2季大增381.3%，和去年同期相較也增加225.2%，截至第3季為止，商用不動產交易額已逼近2019全年交易額。工業地產交易集中於台北市、桃園市及台南市3區交易額合計占總額72%。第3季買盤均為國內資金，金額最高者為富邦人壽以255.2億元，以售後回租方式向仙妮蕾德買下王朝大酒店，為今年以來最大筆交易案。台積電因應未來擴廠需求，第3季以93.5億元購入台南科學園區3處廠房，加第2季購入6.6億元廠房，累積逾百億元。另一方面，戴德梁行指出，預期今年土地市場新台幣2000億元年交易量提前在第3季達陣，辦公大樓租賃需求高峰趨緩，第3季台北市A級辦公大樓空置率為4.6%，空置率較上季些微上升0.2個百分點，仍處低點。戴德梁行調查，第3季租賃面積多在100至300坪之間，且多集中於敦北民生區及信義區。由於無新供給釋出，累計前3季全市胃納量僅約5500坪，相較2019年全年43000坪的胃納量，租賃活動明顯冷清。北

因此，在缺乏新供給刺激下，辦公市場租賃高峰已漸緩，第3季各區租金水準持平，全市平均租金為每月每坪2600元。受到疫情影響，外商公司配合總公司政策，以員工在家工作，或彈性調派辦公空間至共享辦公室；預期辦公室需求將不若疫情之前殷切，租金漲幅可望趨緩。

全國土地、商用不動產交易額紛紛創下交易額新高，根據高力國際統計，在建商、金融保險業者兩大業者齊手的狀態下，2020年前三季累積土地買賣總額達2,273億元，商用不動產則達到984億。高力國際董事總經理劉學龍表示，貨幣寬鬆、低利環境，投資人尋求穩定、高收益投資，選擇了不動產，但倘若持續飆漲，風險將加諸銀行，並非全民之福。劉學龍指出，984億商用不動產交易中，又分工業、商業用兩大類，其中工業不動產貢獻578億、近6成，又以半導體36％、投資公司31％、電腦電子業28％，帶動買氣熱絡主要有「武漢肺炎」、「美中貿易戰」、「遠端工作以及5G需求大增」、「宅經濟興起」四大因素。此外，金融保險業者也投入商用不動產熱潮，單統計前三季交易金額已達328億，創下近5年新高，除工業不動產買氣熱絡外，第三季富邦人壽逆勢以268億元買下王朝大酒店，創單宗飯店交易金額最高紀錄。關於建築的原料之一「土地」前三季2,273億交易金額中，兩大買家「建商占1,195億、金融保險業者708億」，合併投資額占比84％，又以竹科、中科及南科需求最殷切。此外，今年壽險業亦看中土地開發增值效益，積極獵地，推升土地交易熱潮。他認為，台灣2020年經濟成長穩健，是全球中仍能維持正成長的區域，加上全球產業鏈重組及反全球化趨勢，工業地產及數位經濟需求仍可望維持，繼續帶動台廠回流及外資加碼台灣佈局，支撐工業不動產擴張需求，惟在北部土地取得不易且成本高，物流及資料中心延伸至中南部主要產業聚落。劉學龍特別提到，目前地價漲幅已經到了合理與不合理的邊緣，中、南部就有建商指出，地價相較過去漲幅15～20％，加上人工原物料也齊揚，倘若再持續整體成本持續上升，房價也會隨著成本續漲，建議政府對於相關狀況應多留意。此外，在目前環境狀況下，倘若房價跟不上地價，建商就有可能選擇先建後售，並向銀行談判優惠利率，屬於不正常的市場現象，皆顯示市場資金已經過於充足，倘若風險皆加諸銀行，且泡沫化後，將不是全民之福，提醒政府針對核貸部分也應更加謹慎。

央行維持低利環境，加上資金回流，房地產市場呈現榮景。永慶房屋今(24)日發布調查，看漲房價的民眾6年來首次多於看跌比例，60%消費者認為現在就是購屋好時機，更有77%因房貸利率調降而增加購屋意願，預估全年交易量可望達31.5萬棟；中信房屋也發現，「長期持有」比例上增，而炒短線的投資者正在下滑中。　　根據永慶房屋最新調查，第4季看跌房價的比例從上季的35%下降至19%，看漲比例從上季的30%大增至48%，首次反轉創下29季調查以來的新高，打破6年空頭氣氛。同時有6成民眾認為2020年下半年到2021年上半年為「最佳購屋時機」，願意陸續入市。　　在全球資金寬鬆環境下，黃金、定存已無法滿足資金避險與保值需求，48%受訪者認為房地產為避險首選，還有高達69%有意願投資房地產收租，寫下2016年第3季以來長達18季的新高比例；由於房貸利率降至歷史低檔，77%認為低利率的確會增加購屋意願，70%預計貸款成數在7成以上，貸款年限則以20年為大宗。　　永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，房市受惠於疫情控制得宜，加上市場自住、置產等剛性需求不減，推估全年交易量上修至30.9萬至31.5萬棟之間，年成長約3%~5%。從第3季房價觀察，七大都會區房價都較第2季上漲，漲幅在2.5%~5.2%之間，桃園、新竹、台中與台南都漲到歷史新高，原因在工業產業群聚又有重大開發與投資，購屋需求進入高點。　　不過，中信房屋調查發現，86.7%民眾購買不動產是以「自住」為主，「投資」用途僅占13.3%，分別增減0.6個百分點，「長期持有」比例從4.6%上升到7%，「收取租金」與「短期出售賺價差」比例則從5.3%與3.9%下降至4.9%與1.4%，「茶壺內變化」正發生中。　　中信房屋研展室副理張漢超指出，今年民間消費可能走向實質負成長的格局，預估2021年才有機會重拾成長動能，因此過去從事短期出售不動產賺取價差的投資者，擔心短期經濟不佳，扣除必要成本後獲利差，轉而偏向「長期持有」。而不確定因素加重投資風險，以致不少投資人賠售出場，因此投資不動產仍須慎重考慮。

即便新冠肺炎疫苗尚未研發出來，疫情何時停歇仍是未知數，新竹科學園區營業額與就業人口持續增長，今年前8月就業人口數增加8千人，若科學園區就業機會多，對竹北是正向影響，因其不論是屋主或買方都是竹科人居多，人口紅利影響下，買氣仍高漲不已。竹科就業人口不斷增加，根據科技部統計，今年8月新竹科學園區就業人口數達15萬5668人次，較去年12月增加3418人，且與去年同期相比成長2.3%。而竹科園區就業人口增加，有助提高竹北人口數。竹北市戶政事務所日前對外表示，竹北市人口穩定成長已成為全國指標，近10年人口成長41.1％，平均年增約6000人、年增率約3％，平均月增約500人，但今年以來平均月增超過600人。人口紅利對房市是正面影響，根據實價登錄統計資料，今年前7月竹北交易量為1940件，平均每坪單價為23.68萬元，受到疫情影響，交易量未有顯著增長，房價則較去年同期微幅成長7.25%。信義房屋竹北文興店店長陳世光表示，竹北因人口移入逐年成長，有越來越熱鬧現象。疫情趨緩後迄今，竹北買方量並未見減少，銷售物件去化速度快，主要原因除了低利率環境外，且看好未來，目前房市相對好入手。陳世光指出，目前竹北買氣仍以自住需求為主，首購族和換屋族均有。

台積電公司投資3000億資金在竹南科學園區設廠，預定2021年中完工，地方殷切盼望新廠進駐營運後，為頭份和竹南地區帶來廣大而正面的效益，進而帶動全縣整體發展；苗栗縣長徐耀昌、議長鍾東錦及竹南鎮長方進興等人，21日前往工區了解目前建廠進度，民意代表憂心施工期間衝擊環保與交通問題，廠方強調已從嚴管控將影響降至最低。
苗栗縣長徐耀昌表示，台積電進駐竹南科學園區，截至目前為止，是他上任後金額最大的投資案，可望為地方帶來逾2000個工作機會，員工會以進入這個產業龍頭、績優企業為榮，勢必能吸引許多苗栗子弟返鄉就業，盼帶來經濟繁榮的願景。台積電對園區周邊環境也肩負社會責任，預定在特定區綠地及公共設施用地，種植1000株喬木綠美化，回饋周邊社區，目前已種植250株，剩餘750株將以樹木銀行概念，視特定區現況需求逐步補齊。此外，公司將基地內加倍種植2000株樹木，以落實景觀綠美化。
苗栗縣政府工商發展處指出，台積電取得竹南科學園區特定區內「園區事業專用區」土地，分別有北側基地7.78公頃和南側基地6.53公頃，以3000億的總投資額建置先進製程封測廠，公司於今年5月拍板定案後，縣府旋即協助迅速於15日核發建築許可，7月初北側基地開始動工施作，新廠預定明年中完工投入營運。